임대인 필독! 월세 계약갱신청구권 거절, 가장 쉽고 확실한 방법 A to Z
목차
- 월세 계약갱신청구권, 도대체 뭐길래?
- 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 9가지 사유
- 가장 쉽고 확실한 거절 사유: 실제 거주
- 실제 거주를 이유로 거절할 때 반드시 알아야 할 것
- 기타 거절 사유에 대한 구체적인 설명
- 거절 의사 통보, 시기와 방법이 중요해요!
- 만약 임차인이 거절 사유에 이의를 제기한다면?
- 결론: 현명하게 대처하여 분쟁을 막으세요
1. 월세 계약갱신청구권, 도대체 뭐길래?
안녕하세요! 임대인 여러분, 요즘 주택 임대차 시장에서 가장 뜨거운 감자는 바로 계약갱신청구권입니다. 2020년 7월에 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인은 1회에 한하여 기존 계약 조건(보증금 및 월세 5% 이내 인상)으로 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 갖게 되었습니다. 즉, 최대 4년간 거주할 수 있게 된 것이죠. 하지만 임대인 입장에서는 여러 가지 이유로 임차인의 계약 연장 요구를 거절하고 싶을 때가 생깁니다. 이때 중요한 것이 바로 법에서 정한 정당한 거절 사유입니다. 단순히 ‘새로운 임차인을 받고 싶다’거나 ‘월세를 더 올리고 싶다’는 이유는 거절 사유가 되지 않습니다. 만약 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신청구권을 거절했다가는 손해배상 책임을 질 수 있으니, 지금부터 설명해 드리는 내용을 꼼꼼히 읽어보시고 현명하게 대처하시길 바랍니다.
2. 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 9가지 사유
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 9가지 사유를 명시하고 있습니다. 이 사유들은 법률적으로 매우 명확하게 규정되어 있으며, 이 외의 사유로는 거절할 수 없습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우: 2기 연속이 아닌, 합산하여 2개월치 월세가 연체된 경우입니다. 예를 들어 월세가 100만 원이라면, 총 200만 원이 연체되면 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우: 주민등록을 허위로 이전하거나, 불법적으로 전대한 경우 등이 포함됩니다.
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우: 이사비용 등을 주고 합의한 경우입니다. 합의 내용이 명확해야 합니다.
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우: 불법 전대를 말합니다. 임대차 계약서에 명시된 내용을 위반한 경우입니다.
- 임차인이 목적 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우: 일반적인 생활 흠집이 아닌, 임차인이 고의 또는 중대한 실수로 집을 크게 훼손한 경우입니다.
- 임대차계약 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우: 재개발, 재건축 등으로 건물을 철거해야 하는 경우입니다. 계약 당시 고지 여부가 중요합니다.
- 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우: 건물의 노후, 안전사고 우려 등으로 대대적인 보수나 철거가 필요한 경우입니다.
- 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우: 임대인 본인이나 부모님, 자녀가 해당 주택에 직접 들어가서 살려고 하는 경우입니다.
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우: 위의 사유들 외에 임대차 관계를 지속하기 어려운 심각한 사정이 있는 경우를 말합니다. 예를 들어, 임차인의 잦은 소음 발생, 이웃과의 심한 갈등 등이 포함될 수 있으나, 법적으로 입증하기 매우 까다롭습니다.
3. 가장 쉽고 확실한 거절 사유: 실제 거주
위의 9가지 사유 중 임대인이 가장 손쉽고 확실하게 활용할 수 있는 사유는 바로 임대인 본인 또는 직계존비속이 직접 거주하려는 경우(제8호)입니다. 다른 사유들은 임차인의 귀책사유를 입증하거나, 상당한 보상을 제공해야 하는 등 번거로운 절차와 입증의 어려움이 따릅니다. 하지만 직접 거주는 임대인의 계획에 관한 문제이므로, 다른 사유에 비해 상대적으로 입증이 간편합니다.
다만, 이 사유를 활용할 때는 단순히 ‘내가 살겠다’고 통보만 해서는 안 됩니다. 진정성을 입증해야 합니다. 이사를 위해 이사 업체 견적서를 받거나, 이사 날짜를 정하는 등의 구체적인 준비 과정이 있다면 더 좋습니다. 또한, 계약 갱신 거절 통보 이후에는 본인이 직접 전입신고를 하고 거주해야 합니다. 거절 통보 후 제3자에게 임대하거나 매도할 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으므로 주의해야 합니다.
4. 실제 거주를 이유로 거절할 때 반드시 알아야 할 것
1. 거절 후 허위로 임대하지 마세요: 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 후, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하거나 매도할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 법으로 명확히 규정되어 있습니다.
- 갱신 거절 당시 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
- 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임의 2년분
- 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액
셋 중 큰 금액을 기준으로 손해배상액이 산정됩니다. 예를 들어, 기존 월세가 100만 원이었는데 새로운 임차인에게 150만 원에 계약했다면, 차액 50만 원의 2년분인 1,200만 원을 손해배상해야 할 수도 있습니다.
2. 전입신고가 가장 확실한 증거: 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했다면, 반드시 본인 또는 직계존비속이 해당 주택에 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 실거주의 가장 강력한 증거가 됩니다. 전입신고를 하지 않고 다른 곳에 살면서 허위로 거주하는 것처럼 속였다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
3. 직계존비속의 범위: 법에서 말하는 직계존비속은 부모, 조부모, 자녀, 손자녀를 포함합니다. 형제, 자매는 직계존비속에 포함되지 않으므로 주의해야 합니다. 배우자는 민법상 직계존비속에 포함되지 않으나, 주택임대차보호법에서는 임대인과 동일한 세대를 이루고 있으면 거주 사유로 인정될 수 있습니다.
5. 기타 거절 사유에 대한 구체적인 설명
1. 2기의 차임 연체: 월세를 제때 내지 않는 임차인 때문에 골치가 아프셨다면, 이 조항을 활용할 수 있습니다. 예를 들어, 월세가 100만 원인데 1월, 3월에 각각 100만 원씩 총 200만 원이 연체되었다면, 갱신 거절 사유가 됩니다. 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 갱신청구권을 행사할 때, 이미 2기의 차임 연체 사실이 있다면 거절할 수 있습니다.
2. 중대한 과실로 인한 파손: 임차인이 이사를 가기 전 집을 엉망으로 만들고 간다면 이 사유를 활용할 수 있습니다. 하지만 단순한 흠집이나 노후화는 해당되지 않으며, 고의성이 있거나 중대한 과실로 인한 파손이어야 합니다. 예를 들어, 임차인이 벽에 구멍을 뚫거나, 싱크대를 고의로 부수는 등 명백한 훼손이 있어야 합니다. 이에 대한 증거(사진, 영상 등)를 확보하는 것이 중요합니다.
3. 재건축/재개발: 이 사유는 거절이 가능하지만 매우 까다롭습니다. 계약 체결 당시 이미 재건축 계획을 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따라 진행될 때만 가능합니다. 단순한 ‘예정’만으로는 거절 사유가 될 수 없습니다. 또한, 노후·안전 문제로 건물을 철거해야 하는 경우도 마찬가지로, 객관적인 증빙자료(안전진단 보고서 등)가 필요합니다.
6. 거절 의사 통보, 시기와 방법이 중요해요!
임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절하려면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 거절 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 거절할 수 없게 됩니다.
- 통보 방법: 내용증명, 문자 메시지, 카카오톡, 통화 녹음 등 명확한 증거가 남는 방법으로 통보하는 것이 가장 좋습니다. 특히 내용증명은 법적 효력이 가장 확실하기 때문에 분쟁이 예상된다면 반드시 활용하는 것이 좋습니다. 통보 내용에는 “계약갱신청구권 거절 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호(임대인 본인 실거주)에 해당하며, 더 이상의 계약 연장은 불가능함을 통보합니다.”와 같이 구체적인 사유를 명시해야 합니다.
7. 만약 임차인이 거절 사유에 이의를 제기한다면?
임차인이 거절 사유에 대해 이의를 제기하거나, 주택을 비워주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?
- 대화와 협상: 가장 좋은 방법은 대화와 협상을 통해 합의점을 찾는 것입니다. 무조건적인 법적 분쟁보다는 서로에게 이익이 되는 방안을 모색하는 것이 시간과 비용을 절약하는 길입니다.
- 임대차분쟁조정위원회: 대화로 해결이 어렵다면, 임대차분쟁조정위원회의 도움을 받을 수 있습니다. 이는 법원에 소송을 제기하기 전에 전문가의 중재를 통해 분쟁을 해결하는 방법으로, 비용과 시간이 절약됩니다.
- 명도소송: 만약 모든 노력이 실패하고 임차인이 끝까지 주택을 비워주지 않는다면, 명도소송을 진행해야 합니다. 명도소송은 임대인이 정당한 사유로 임차인에게 부동산을 돌려달라고 요구하는 소송입니다. 소송이 진행되면 상당한 시간이 소요되고 비용이 발생하므로, 신중하게 결정해야 합니다. 소송을 진행하기 전에는 반드시 변호사나 법률 전문가와 상담하여 승소 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.
8. 결론: 현명하게 대처하여 분쟁을 막으세요
월세 계약갱신청구권은 임차인을 보호하기 위한 법적 장치입니다. 하지만 임대인에게도 정당한 권리가 있으므로, 법에서 정한 요건을 정확히 이해하고 올바른 절차를 따른다면 충분히 대처할 수 있습니다. 가장 쉽고 확실한 방법인 실제 거주를 이유로 거절할 때는 허위로 사용하지 않도록 주의하고, 명확한 증거를 남기며 절차를 진행해야 합니다. 법적 분쟁은 시간과 비용을 소모하는 일인 만큼, 사전에 꼼꼼하게 준비하여 임차인과의 불필요한 갈등을 예방하시기 바랍니다.