초보자도 10분 만에 끝내는 부동산 월세 계약서 작성 A to Z!
목차
- 월세 계약서, 왜 중요할까요?
- 계약서 작성 전, 필수 확인 사항
- 월세 계약서 양식, 어디서 구할까요?
- 계약서 작성, 단계별로 따라하기
- 계약서 작성 후, 놓치면 안 되는 절차
- 계약서 작성 시 주의해야 할 꿀팁
월세 계약서, 왜 중요할까요?
부동산 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 일입니다. 특히 월세 계약서는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 권리와 의무를 명확히 하는 법적 문서이므로, 내 보증금과 앞으로의 거주 생활을 안전하게 지키기 위한 첫걸음이라고 할 수 있습니다. 계약서가 제대로 작성되지 않으면 분쟁이 발생했을 때 해결하기 어렵고, 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 수도 있습니다. 따라서 복잡하게 생각하지 말고, 쉽고 간편하게 제대로 작성하는 방법을 알아두는 것이 무엇보다 중요합니다.
계약서 작성 전, 필수 확인 사항
계약서에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할 몇 가지가 있습니다. 이 과정을 소홀히 하면 나중에 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
1. 등기부등본 확인:
해당 부동산의 소유권, 저당권, 가압류 등 권리 관계를 확인하는 서류입니다. 계약 전에 반드시 발급받아 임대인(집주인)의 신분증과 등기부등본상의 소유주가 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 근저당권이 과도하게 설정되어 있다면, 경매로 넘어갈 경우 보증금을 떼일 위험이 있으니 주의해야 합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.
2. 건축물대장 확인:
계약하려는 건물의 용도가 주택으로 되어 있는지, 불법 건축물이나 위반 사항은 없는지 확인하는 서류입니다. 주거용이 아닌 상가나 오피스텔을 주거용으로 계약할 경우, 전입신고가 불가하여 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다. 정부24나 건축행정시스템(세움터)에서 발급 가능합니다.
3. 임대인의 신분증과 소유주 일치 여부 확인:
등기부등본 확인과 함께, 계약 당사자가 실제 집주인인지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 신분증 사본만으로는 부족하며, 직접 위임장과 인감증명서 원본을 확인하고, 통화 등을 통해 위임 사실을 확인하는 것이 안전합니다.
월세 계약서 양식, 어디서 구할까요?
공인중개사를 통해 계약한다면 중개사가 알아서 양식을 준비해 주지만, 직거래를 한다면 직접 구해야 합니다. 가장 흔하게 사용하는 방법은 다음과 같습니다.
- 한국공인중개사협회 양식: 가장 일반적이고 신뢰할 수 있는 양식입니다. 인터넷에서 쉽게 찾아볼 수 있으며, 법적 효력을 갖추고 있습니다.
- 부동산 관련 사이트: 네이버 부동산, 직방, 다방 등 주요 부동산 플랫폼에서도 표준 계약서 양식을 제공합니다.
- 대한법률구조공단: 법적으로 문제가 없는 표준 계약서 양식을 제공하므로 안심하고 사용할 수 있습니다.
계약서 작성, 단계별로 따라하기
막상 작성하려고 하면 막막하게 느껴지지만, 핵심 내용만 정확히 기입하면 어렵지 않습니다.
1. 계약 당사자 정보:
임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확하게 기재합니다. 신분증과 대조하여 오류가 없도록 확인해야 합니다. 법인인 경우 법인명, 사업자등록번호, 법인 주소, 대표자명을 기재합니다.
2. 부동산의 표시:
계약하려는 건물의 주소를 정확히 기입합니다. 등기부등본에 기재된 대로 기재하며, 동, 호수, 건물명 등을 상세하게 적습니다. 면적, 구조 등도 함께 기재하면 좋습니다.
3. 보증금 및 차임:
보증금과 월세(차임)를 한글과 숫자로 모두 명확하게 기재해야 합니다. 예를 들어, ‘보증금 일천만원정(￦10,000,000)’과 같이 표기하여 분쟁의 소지를 없애야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금 지급 날짜와 금액도 함께 기입합니다.
4. 계약 기간:
계약 시작일과 종료일을 명확하게 기입합니다. 일반적으로 2년을 기본으로 하지만, 협의에 따라 1년 또는 그 이상의 기간으로 정할 수 있습니다.
5. 특약 사항:
가장 중요한 부분 중 하나입니다. 임대인과 임차인이 특별히 합의한 내용을 기재합니다.
- 수리 비용: 보일러, 수도, 전기 등 주요 시설물 수리 비용 부담 주체를 명시합니다. 일반적으로 소모품이나 경미한 수리는 임차인이, 보일러 고장과 같은 큰 수리는 임대인이 부담합니다. 이 부분을 명확히 하는 것이 좋습니다.
- 반려동물 사육 여부: 반려동물 사육이 가능한지, 가능하다면 몇 마리까지 가능한지 명시합니다.
- 옵션: 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 집 안에 포함된 옵션 품목들을 모두 기재하고, 작동 상태를 확인합니다. 퇴실 시 동일한 상태로 돌려줘야 하므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 전입신고 및 확정일자: 계약 만료 시 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 수 있도록 임대인은 적극 협조한다는 내용을 기재하는 것이 좋습니다.
6. 계약 당사자의 서명 또는 날인:
모든 내용이 기재된 후, 임대인과 임차인이 각각 서명(또는 날인)합니다. 이때, 계약서가 여러 장일 경우 간인(서류가 이어진 부분에 도장을 찍는 것)을 하는 것이 좋습니다.
계약서 작성 후, 놓치면 안 되는 절차
계약서를 작성했다고 끝이 아닙니다. 내 보증금을 안전하게 지키기 위한 마지막 단계가 남아 있습니다.
1. 전입신고:
입주 후 14일 이내에 해당 거주지 관할 주민센터에 방문하거나, 정부24 홈페이지를 통해 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 마쳐야 주택임대차보호법에 따른 대항력이 발생하여 보증금을 보호받을 수 있습니다.
2. 확정일자 받기:
전입신고와 함께 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 계약서에 날짜가 찍히는 것으로, 해당 날짜에 이 계약이 실제로 존재함을 증명하는 역할을 합니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 확정일자를 기준으로 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 주민센터, 등기소, 법원 등에서 받을 수 있습니다.
3. 임대차 신고제:
2021년 6월 1일부터 시행된 제도로, 임대차 계약 내용을 시군구청에 신고해야 하는 제도입니다. 주택 소재지 관할 주민센터 또는 온라인으로 신고할 수 있습니다. 확정일자가 자동으로 부여되므로, 별도로 확정일자를 받으러 갈 필요가 없어 편리합니다. 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 하며, 미신고 시 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
계약서 작성 시 주의해야 할 꿀팁
- 사진이나 동영상 촬영: 입주하기 전, 집 상태(벽지, 바닥, 시설물 등)를 사진이나 동영상으로 꼼꼼하게 촬영해두는 것이 좋습니다. 퇴실 시 원상복구 문제로 분쟁이 생길 때 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.
- 계약금 송금은 임대인 명의 계좌로: 계약금이나 잔금을 송금할 때, 반드시 등기부등본상의 소유주 명의 계좌로 송금해야 합니다. 대리인의 계좌로 송금하는 것은 위험할 수 있습니다.
- 공인중개사 자격증 확인: 공인중개사를 통해 계약할 경우, 해당 중개사의 자격증과 사업자등록증을 반드시 확인해야 합니다.
- 입주 전 관리비, 공과금 정산 여부 확인: 입주 전 관리비, 전기, 가스, 수도 요금 등이 모두 정산되었는지 확인해야 합니다.
부동산 월세 계약서는 복잡하고 어려운 일이 아닙니다. 위에서 설명한 내용만 차근차근 따라 하면 누구나 쉽게 작성할 수 있습니다. 내 소중한 보증금과 앞으로의 주거 생활을 안전하게 지키기 위해, 계약서 작성에 조금만 더 관심을 기울여 보세요.